Dubai è probabilmente il mercato immobiliare più trasparente del Medio Oriente, e questo per una ragione tecnica: ogni transazione passa dal Dubai Land Department e finisce in un registro pubblico consultabile. Prezzo, superficie, data, zona, tipologia. Un livello di apertura che in Europa esiste solo in pochi Paesi.
È un dettaglio che cambia il modo di analizzare il mercato, perché consente di ragionare su transazioni reali invece che su prezzi di listino. È l’approccio con cui Riccardo Lucietti, fondatore di Lucietti Real Estate, costruisce le sue analisi e seleziona i progetti immobiliari selezionati a Dubai da proporre ai clienti italiani: pochi, filtrati su criteri quantitativi prima che estetici.
I dati che contano, e quelli che confondono
Il numero che circola di più è il prezzo medio al metro quadro. È anche il meno utile, perché in una città dove convivono monolocali da 100.000 euro e attici da dieci milioni la media non descrive nulla. I due indicatori che dicono davvero qualcosa sono altri.
Il primo è il volume di transazioni per zona e per fascia di prezzo: indica dove esiste domanda reale e, di conseguenza, dove sarà possibile rivendere. Il secondo è il rapporto tra unità in consegna e assorbimento storico della zona: se in un’area arrivano migliaia di appartamenti identici nello stesso trimestre, la pressione sui canoni è matematica, non opinabile.
Il concetto di liquidità applicato al mattone
«Sul mercato di Dubai la variabile che determina il risultato non è il prezzo di ingresso, è la liquidità», spiega Lucietti. «Un immobile liquido è quello che si affitta in tre settimane e si rivende in tre mesi. Uno illiquido può averlo pagato benissimo, ma se resta fermo diciotto mesi il rendimento se lo mangia l’attesa. È l’unico filtro che applico prima di tutti gli altri, e mi porta a scartare la maggior parte dei progetti che ricevo.»
Tradotto in criteri operativi: tipologie che il mercato assorbe in continuazione, zone con servizi già esistenti e non solo promessi, sviluppatori con uno storico di consegne verificabile, e una quota ragionevole di unità della stessa taglia nel raggio di poche centinaia di metri.
Il fattore infrastrutture
C’è un dato che nelle analisi generaliste manca quasi sempre: la distanza dalla metropolitana e i tracciati delle linee in progetto. A Dubai la rete metropolitana è in espansione e la vicinanza a una fermata, presente o pianificata, incide in modo misurabile sulla domanda di locazione, perché intercetta la fascia di residenti che non usa l’auto.
È il tipo di variabile che si può leggere solo incrociando i piani infrastrutturali con la mappa dei progetti, e che raramente compare in una scheda commerciale.
Come si legge un piano pagamenti
Sul nuovo in costruzione il piano pagamenti è un documento tecnico che merita la stessa attenzione di una scheda prodotto. Le formule più diffuse prevedono un anticipo, una serie di rate legate agli stati di avanzamento e un saldo alla consegna, ma esistono varianti in cui una quota consistente si paga dopo la consegna, in rate mensili.
Sono strutture che cambiano radicalmente il profilo finanziario dell’operazione, perché spostano l’esborso in avanti e permettono in teoria di far coincidere le rate con i primi canoni di locazione. In cambio allungano l’impegno e legano l’investitore allo sviluppatore per più anni. Confrontare due progetti guardando solo il prezzo, senza confrontare i piani, è un errore di metodo.
Dati pubblici e strumenti di verifica
Chi vuole verificare da solo ha più strumenti di quanto immagini. Il Dubai Land Department pubblica i dati delle transazioni, la RERA rende consultabile lo stato di avanzamento dei progetti registrati e gli escrow account dei cantieri sono soggetti a vincoli normativi che riducono, senza azzerarlo, il rischio di controparte.
«Il vantaggio di lavorare su un mercato con dati pubblici è che non devi credermi sulla parola», commenta Lucietti. «Quando propongo un progetto porto il numero di transazioni della zona, i tempi medi di rivendita e lo storico delle consegne dello sviluppatore. Sono informazioni verificabili da chiunque. È il contrario di come funziona in gran parte di questo settore, e a me sta bene così.»
Rendimenti: cosa è ragionevole aspettarsi
Il residenziale a Dubai esprime storicamente rendimenti lordi che nelle zone consolidate si collocano in una fascia ampia, e che diventano tutt’altro numero una volta sottratte service charge, periodi di sfitto, gestione e manutenzione. Il rendimento netto realistico va costruito su almeno due scenari, uno base e uno prudente, e ogni proiezione va accompagnata dalle sue assunzioni.
Chi vuole approfondire la parte gestionale, dai contratti annuali all’affitto breve fino ai costi di property management, trova sul sito di Lucietti Real Estate una guida operativa su come mettere a reddito un immobile a Dubai, con i numeri dei diversi modelli messi a confronto.
I rischi, senza edulcorarli
Un’analisi onesta deve includere le variabili negative. La concentrazione dell’offerta in alcune zone può comprimere i canoni. L’esposizione al cambio euro-dirham incide sul rendimento percepito da un investitore europeo, dato che il dirham è ancorato al dollaro. La qualità degli sviluppatori è molto disomogenea. E il contesto regionale, pur avendo mostrato una notevole stabilità, resta una variabile esterna.
Nessuno di questi elementi rende il mercato inaccessibile. Li rende però elementi da quantificare prima di firmare, non da scoprire dopo.
È l’approccio con cui lavora Lucietti Real Estate: boutique advisory, selezione dura e numeri verificabili al posto delle promesse.
